За прошлый год единственным направлением в коммерческой недвижимости, где значительно увеличились арендные ставки, стали
street retail. За этот период ставки выросли на 23%, но при этом в крупных торговых центрах снизились в среднем на 3,9% в связи с возросшим предложением качественных площадей в новых торговых центрах. Рост ставок в торговых коридорах говорит о том, что для уличных ритейлеров прошедший год был успешным. Однако тенденции развития лучших торговых коридоров различались. В то время как в некоторых торговых коридорах арендные ставки в 2003 году практически удвоились, в других, не представляющих интереса для торговых операторов, они снизились на 30%.
Средняя арендная ставка по 12 лучшим торговым магистралям за 2003 год составила $1063 за 1 кв. м (без НДС), однако единичные арендные ставки в небольших
в таких престижных местах, как Тверская
, достигли $5 тыс. за 1 кв. м (без НДС). Значительный
арендных ставок – это в первую очередь результат улучшения экономической ситуации и роста запросов владельцев . В торговых центрах в ЦАО арендные ставки начинались от $800 до $3,7 тыс. за 1 кв. м, за пределами центра – от $400 за 1 кв. м.
В компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" по-прежнему наблюдают дефицит малых площадей от 50 до 150 кв. м с отдельным входом, поэтому цены на такие
даже в районе начинаются от $2 тыс. за 1 кв. м.
В 2004 году снижение ставок в торговых центрах продолжится за счет увеличения предложения качественных площадей, но в то же время сохранится стабильно высокий уровень арендных ставок на магазинные торговые площади на самых популярных торговых улицах. Свободных площадей здесь сейчас 2-4%. В этом году ожидается выход на рынок большего числа операторов торговых комплексов
класса. Прогнозируется, что после этого увеличится число свободных площадей в неудачно расположенных и спланированных торговых центрах и именно с них начнется снижение арендных ставок.
По данным аналитиков компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", менее всего подвержены колебаниям ставки на объектах, расположенных в центре города. Якорные арендаторы обычно платят за
меньше или не платят вообще. Кроме того, размер ставки напрямую зависит от арендуемой площади – чем она больше, тем меньше ставка. По словам директора управления коммерческой
и девелопмента компании "МИЭЛЬ- " Сергея Модестова, в последнее время владельцы московских торговых центров вынуждены разрешать арендаторам платить некий фиксированный минимум плюс определенный процент с оборота. Ставка для крупных супермаркетов сейчас составляет 4-5% с оборота, для
, специализирующихся на продаже
и обуви,– 15-20%, для
, торгующих
класса "люкс",– более 20%.
Торговые площади вообще и торговые центры в частности (площади в торговых центрах всегда продаются на этапе строительства, обычно их продают целиком, реже частично, а в большинстве случаев сдают в аренду) в 2003 году продавались по $1500 и выше за 1 кв. м в спальных районах и отдаленных
; от $3 тыс. за 1 кв. м – в центре и на проспектах; на Тверской и Кутузовском проспекте цены доходят до $20 тыс. за 1 кв. м.
По мнению специалистов компании Colliers International, наиболее привлекательны для строительства торговых центров районы в исторической части города, на магистралях с высокими пешеходными и транспортными потоками. Однако в центре города
, пригодные для строительства торговых центров, как правило, уже зарезервированы девелоперами и число их ограничено, поэтому наибольший интерес сейчас вызывают площадки, расположенные в центре густонаселенных спальных районов, желательно рядом со станцией метро, на пересечении основных транспортных магистралей.
Евгений Леонов, начальник отдела перспективных
департамента инвестиционных программ и правительства Москвы, считает, что, поскольку понятие "торговый центр" вошло в жизнь москвичей сравнительно недавно, спрос на такие объекты у потребителей практически во всех районах Москвы достаточно высок, а сектор рынка не насыщен даже на 50%. По мнению господина Леонова,
торговых центров интересно в первую очередь в районах массовой застройки, таких, как Южное и Северное Бутово, Жулебино, Куркино. Причем возведение жилья в данном случае идет по большей части параллельно со
инфраструктуры. И наличие торговых центров в непосредственной близости от строящегося объекта является не последним фактором при выборе жилья. Совершенно особая ситуация, по мнению Евгения Леонова, складывается в центре
. Здесь торговых точек не хватает в принципе. Однако строительство мегасторов и сити-моллов здесь невозможно, поэтому задачу обеспечения торговыми площадями в ЦАО необходимо решать каким-то другим образом, считает представитель ДИПСа.
|
