В последнее время спрос на качественные резко увеличился. Все меньше становится крупных российских торговых и логистических компаний, которые на этом экономят. Разумеется, особенно ценятся именно склады, соответствующие мировым стандартам. Однако инвестируют в складскую
пока в основном иностранцы.
До настоящего времени не разработана общепризнанная стандартная классификация складских помещений, подобная той, которая существует в секторах торговой и офисной недвижимости. У каждой компании есть собственное видение того, как склады должны распределяться по классам, хотя во многом эти мнения и схожи.
Под складами классов С и D обычно подразумевают нереконструированные промышленные помещения или ангары. Как правило, разница между этими двумя классами состоит в наличии
.
Класс В — специализированные складские помещения советской постройки либо ангары, переоборудованные под склады. Зачастую это реконструированные многоэтажные здания с
высотой 5–8 м, в которых есть необходимые коммуникации и оборудование, а также помещения, пригодные для обустройства под
.
С классом А все несколько сложнее. В принципе к нему должны относиться
, соответствующие международному стандарту качества. Но, как уже было сказано, каждая компания заявляет собственные параметры.
Специалисты компании Stiles&Riabokobylko считают, что к классу А могут быть отнесены новые одноэтажные здания, построенные с использованием новых
, современных коммуникаций и оборудования. Объект должен иметь удобный подъезд и находиться недалеко от транспортных развязок и основных
и автомобильных магистралей. При расположении за городом требуется, чтобы
находился не более чем в 15 км от МКАД вдоль основных трасс или «бетонки» (кольцевая дорога А107). Желательно, чтобы площадь, занимаемая зданием, составляла не более 50% общей площади
. Необходимы
помещения не ниже класса В для арендаторов склада. Имеют значение также шаг колонн (более 12 м), выровненный пол со специальным износостойким покрытием и высота
не менее 10 м. Объект должен круглосуточно работать и постоянно находиться под охраной. Обязательны парковки и
пост. Наличие погрузочных эстакад и доков, систем видеонаблюдения, регулируемый режим влажности и температуры, выделенные телефонные линии,
спринклерного пожаротушения тоже оговорены в списке. Немаловажный пункт: все договоры
должны пройти государственную . Специалисты компании Stilеs&-Riabokobylko выделяют также класс А минус: к нему относятся новые складские помещения, отвечающие 12–15 параметрам из полного списка требований к
класса А.
Эксперты компании Jones Lang LaSalle к числу требований прибавляют подъезд к территории, а для комплексов свыше 150 тыс. кв. м —
ответвление с платформой, позволяющей производить разгрузку непосредственно на
, по одной погрузочной платформе на каждые 1 тыс. кв. м. Также желательны нивелировочная площадка и тепловая завеса на погрузочных доках. Длина основного помещения склада должна составлять минимум 50 м, а пол выдерживать нагрузку 4–5 т/кв. м.
По разным оценкам, в
только около 200–300 тыс. кв. м складских площадей действительно соответствуют
стандартам.
Российские инвесторы в настоящее время предпочитают работать с , жилой и торговой
. Связано это главным образом с тем, что эти три сегмента гарантируют более короткий срок возврата вложенных инвестиций. Складские же помещения класса А окупаются только в течение шести–восьми лет. С другой стороны, финансовые и временные затраты на
складов гораздо ниже, чем на строительство
и торговых помещений.
В компании Stiles&Riabokobylko выделяют ряд факторов, которые препятствовали развитию сектора складской недвижимости в предыдущие три года. В отношении
класса А это недостаток промышленного назначения, отсутствие у западных банков интереса к финансированию (в качестве займов)
складской в России, а также известная российская проблема — сложности при получении
и разрешений.
Со складами класса В тоже возникают определенные проблемы. Многие промышленные постройки советского периода, отведенные под склады, обветшали и требуют значительных средств для реконструкции. Кроме того, они в основной своей массе не отвечают
уровню и потому должны быть модернизированы в соответствии с современными стандартами. В основном промышленные зоны имеют неудобное расположение. Еще один минус — дороговизна экспортируемого складского оборудования и отсутствие на рынке его российских аналогов. В связи с этими неудобствами большинство арендаторов не могут гарантировать владельцам, что договор аренды в какой-то момент не будет расторгнут.
Растет интерес к современных складских комплексов за пределами МКАД вблизи основных шоссе. Потребность в качественных складских
высока: она составляет от 700 до 800 тыс. кв. м. По оценке начальника отдела складской недвижимости Jones Lang Lasalle Алексея Гришко, на сегодняшний
ощущается острая нехватка складов высшей категории. Объем складских площадей класса А сейчас около 300 тыс. кв. м, пустующих площадей в этом сегменте почти нет. Склады арендуются еще на стадии строительства. По данным компании Stiles&Riabokobylko, только 2% складских площадей класса А на территории
и Московской области не заняты, около 6% — класса В и 9% — класса C.
|
