Западные инвестиционные фонды -- самые осторожные игроки на российском рынке . Их правила ведения дел, безусловно, заслуживают внимания тех, кто не готов рисковать собственными деньгами. Тем не менее самая большая проблема иностранных инвесторов -- медлительность. По этой причине срывается большинство контрактов.
Рынок инвестиционных в России сейчас это рынок продавца. На каждый стоящий
выстраивается очередь из западных фондов, готовых инвестировать. Тем не менее даже ажиотажный спрос не влияет на принятие западными инвестфондами решений, если хоть что-то вызывает сомнения.
Известных примеров отказов от сделок немного, тем более что западные фонды не любят говорить о несложившихся проектах. Однако по статистике Виталия Можароева, партнера
"Пепеляев, Гольцблат и партнеры", занимающегося
сопровождением сделок западных фондов с российскими компаниями, в его практике около 20-30% сделок с участием западных фондов в конце концов заканчиваются ничем.
Тем не менее даже немногие ставшие публичными примеры наглядно демонстрируют, что не устраивает инвесторов. На практике чаще всего не фонд отказывается от проекта (в условиях ажиотажного спроса на коммерческую
и проекты инвестору привередничать не приходится), а обе стороны не могут прийти к компромиссу. В результате в срыве сделки виновны оба партнера. Наиболее актуальна эта проблема была два-три года назад, сейчас же западные фонды и российские собственники все чаще приходят к компромиссам -- изменяется только цена вопроса.
В 2005 году неожиданно для других участников рынка от заявленных планов строительства складского комплекса отказался американский инвестиционный фонд Prologis. Инвестор собирался построить "с нуля" складской
площадью более 200 тыс. кв. м в районе деревни Черная Грязь (42-й км Ленинградского шоссе). Партнером по сделке выступала компания "Бамо", которой и принадлежала земля. "Бамо" разработала первоначальную концепцию, получила документы на первую стадию
и готовилась продать Prologis участок. Но в последний момент фонд повернул обратно: его не устроило оформление прав на землю, которая, как это заведено в России, ранее принадлежала колхозу.
Мурадбах Мурадян, генеральный директор ОАО "Бамо Флоат Гласс", сотрудничавшего с фондом, рассказывает: "Сотрудники Prologis очень долго и скрупулезно изучали документы, потратили на это шесть-семь месяцев, привлекли множество оценщиков: Deloitte & Touche, McKinsey, и в итоге предложили нам построить проект за свои деньги. Естественно, тратить собственные $200-300 млн нам не захотелось. Мы даже думали подавать на них в суд, поскольку потратили на разработку
очень много времени и около $1 млн".
В итоге отошел французской инвестиционной компании с русскими корнями MLP, которая построила на нем успешный складской комплекс. Мурадбах Мурадян полагает, что основная проблема, которая помешала оформлению сделки в данном случае,-- неповоротливость и консервативность фонда, который, будучи публичным, должен очень тщательно рассматривать
и все согласовывать с лондонским . Насколько ему известно, инвестор периодически рассматривает проекты в России, но ни один из них не реализован.
Годом позже и тоже из-за земли не состоялась другая сделка -- покупка фондом London & Regional Properties торгового комплекса "Совенок". Инвестор планировал купить комплекс, прошли переговоры, стороны даже проработали предварительный договор купли-
. Неразрешимое противоречие состояло в том, что торговый центр "Совенок" входил в комплекс "Савеловский" и земельный участок от проходной к зданию ТЦ "Совенок" оформлен не был. Собственник здания от оформления отказался -- ему было достаточно устной договоренности с владельцами "Савеловского".
Инвестор же решил, что риск слишком велик. Иностранцы испугались, что после того как "Совенок" приобретет инвестора, владелец "Савеловского" запретит подвоз
или откажется пропускать покупателей. Сделка сорвалась.
В российском представительстве фонда отказ от сделки объяснили тем, что компания нашла более привлекательный объект для инвестиций, нежели ТЦ "Совенок". Правда, отказываются назвать какой.
Вскоре между собственниками действительно начались ссоры, и в итоге весь рынок целиком купила российская инвестиционная компания "Нерль". Сейчас ведется
над созданием архитектурной концепции комплекса, озеленение территории, расширяются пешеходные зоны, идут переговоры об открытии сетевых ресторанов. В идеале "Савеловский" должен стать "современным цивилизованным торговым комплексом для всей семьи".
Как показывает практика, западные инвестиционные фонды крайне настороженно относятся к оформлению
под . Они не будут участвовать в
, если земля находится в краткосрочной
. Более того, еще год назад иностранцы отказывались от любого предложения, если земля не была оформлена девелопером в собственность. Не заслуживают доверия инвестфондов и устные договоренности.
|
