В с инвесторами, по мнению Антона Авдеева, председателя совета директоров компании “Рейм СМТ”, надо начинать с самого элементарного — с презентации компании-девелопера, с “красивой упаковки”
. Кроме того, инвестор, особенно иностранный, предпочитает видеть четкий бизнес-план.
Для тех владельцев, у кого
заведомо не рассчитан на высокую доходность, тоже есть варианты привлечь инвесторов, убежден
Шарапов. Например, среди управляющих пенсионными фондами (такие есть на скандинавском рынке инвестиций, и они готовы идти в Россию). Американские фонды, правда, по-прежнему недоверчиво относятся к России из-за высоких рисков. Кстати, на
с доходностью выше 30% зарубежные инвесторы, в принципе, смотрят с опасением, поскольку предвидят высокие риски.
Еще вариант — это консервативные инвесторы, согласные на невысокую доходность при известной надежности проекта. Наиболее распространенный и нехитрый способ — это презентации себя и своих
на выставках вроде MIPIM или MAPIC. Регионам на таких выставках эффективнее объединяться. Степень легкости привлечения инвестиций зависит также от сектора коммерческой недвижимости, убежден Антон Авдеев. На
-центры, по его выражению, стоит очередь из предпринимателей с деньгами, это, в принципе, понятный и давно изученный сектор, в том числе и с точки зрения управления зданием (если инвестор хочет приобрести готовый объект). Торговые центры — специфическая область, для управления ими нужна специализация.
По мнению Олега Лугового, среди общих рисков страны, отпугивающих внешних инвесторов, например, такие, как несовершенство законодательной и нормативной базы, в частности в области
, в которой по сей
встречаются устаревшие СНиПы и ГОСТы. Но в каждом регионе и российский, и зарубежный строитель встречается еще и с местными рисками. Так, до сих пор в некоторых городах невозможно получить площадку или перевести ее из одной категории в другую, не договорившись “на индивидуальных условиях” с местной администрацией.
Максим Кунин приводит перечень рисков, о которых должен знать инвестор, приходя в Россию и работая в ней. Среди них — риски, связанные с процедурами оформления
, с дефицитом консультантов, которые могли бы помочь при инвестировании в
, с колебаниями арендных ставок на рынке. А из более мелких “технических” моментов — риск морального устаревания здания: уже сейчас торгцентры, возведенные 5-6 лет назад, понижаются в классе. Балансовая стоимость всех коммерческих объектов, появившихся до 1998 г., в настоящий момент составляет менее 10% от рыночной стоимости. Но мировому рынку известны и “неустаревающие” здания. Такие, как здание, построенное для компании Seagram в Нью-Йорке в 1958 г., которое до сих пор почти на 100% занято арендаторами. Проектировщик хоть и разрабатывал его для Seagram, но получилось оно универсальным, подходящим для любого арендатора.
О пользе управления До сих пор не все игроки осознают, что построенному зданию нужен управленец, который бы и грамотно подходил к эксплуатации площадей, и разрешал бы споры между собственником и арендатором, считает Владимир Родин, заместитель
управляющей компании “Город”. Но это эффективно только тогда, когда управляющая компания четко видит особенности их взаимоотношений, в том числе и финансовых, а собственнику здания понятно, за что он платит управляющей компании (УК). В регионах же прозрачности пока не хватает. В Москве, по словам Родина, еще два года назад тоже никто не рассказывал ни о ценах на свои услуги, ни о прибыли, не говоря уже о публикациях на эту тему в СМИ. Но сегодня, на его взгляд, можно констатировать, что московский рынок управляющих сформировался, условия
на нем более-менее понятны, конкурсы проводятся в 70-80% случаев. “Сейчас у нашей компании в эксплуатации и управлении находится около 130 000 кв. м (государственные и частные объекты), — рассказывает Родин. — А наши услуги стоят $4-7 за 1 кв. м в месяц, это $50-85 в год”.
Принимая решение о приеме или отказе от УК, собственник часто руководствуется желанием сэкономить. Именно это желание приводит к тому, что в городах появляется много стихийных центров с непонятной концепцией. Заказчик же, принимая решение о том, чтобы сэкономить на
управляющей компании, должен помнить, что несет полную ответственность за состояние объекта. В
был случай, когда на одном объекте полностью затопило два этажа, на которых располагались кабинеты руководства компаний-арендаторов. Оказалось, что четыре года УК не обслуживала
. Потому что в договоре, заключенном между владельцем и УК, этого пункта не было.
Как известно, даже самые развитые города еще не готовы принимать
УК в полном объеме. Многие собственники могут нанять эксплуатирующую
, которая будет убирать
или ремонтировать стены здания, но далеко не каждый готов к доверительному управлению. Например, в Питере некоторые УК даже выделили свои эксплуатирующие подразделения в отдельные компании. По словам Юрия Кольцова, заместителя генерального директора по управлению
“ВМБ Траст”, возможно, в этом особенность питерской коммерческой
.
|
