Принято считать, что у столичных офисных центров классов А и В, расположенных в центре города, нет конкурентов. Но это не так: сегодня на рынке предлагается неплохая альтернатива
в высококлассных офисных зданиях — бизнес-парках. Это практически самостоятельные малоэтажные кварталы с собственной инфраструктурой, которые занимают большие территории и располагаются за пределами города.
-парк — новая центрам На столичном рынке коммерческой недвижимости подобные объекты появились не так давно. Первым стал «Дербеневский», открывшийся около двух лет назад. Но его с натяжкой можно отнести к бизнес-паркам из-за расположения практически в центре города. Впрочем, в ближайшее время возведение классических бизнес-парков будет вестись довольно активно.
Руководитель группы аналитики рынка недвижимости компании Colliers International Регина Лочмеле считает, что одной из основных тенденций московского офисного рынка, которая наметилась в прошлом году и будет определять развитие рынка в ближайшие три–пять лет, является строительство первых бизнес-парков, соответствующих
стандартам.
Сегодня в имеется ограниченное количество свободных для реализации крупных в центральной части города. Поэтому общая тенденция децентрализации постоянно усиливается.
Продолжающийся арендных ставок, достигших своего максимума за последние семь лет, привел к тому, что ряд крупных и средних компаний (в частности, IT- и телекоммуникационного сектора) приняли решение расположить свои офисы за пределами центра в качественных офисных зданиях классов А и В с развитой инфраструктурой.
Кроме того, усиливается тенденция раздельной
головного и бэк- компаний: центральный располагается в центре города, бэк-
— в бизнес-парке.
Почему не в центре?
Сегодня в центре города мало удобных мест для размещения крупных бизнес-парков — они могут появляться там лишь путем реконструкции промышленных объектов. При этом реорганизация, как правило, более затратна, чем
бизнес-парков «с нуля» на окраинах и тем более в пригородах. Она связана для инвестора со значительными косвенными затратами, такими, как расходы на перенос существующих производств, разного рода обременения, налагаемые на
московскими властями. Нередки проблемы с обеспечением комплекса необходимой инженерной инфраструктурой. Но, как отмечает директор департамента коммерческой
Blackwood Базыкин, реализовывать
объекты в центре гораздо проще, чем на окраине, и ставки аренды в них выше.
Бизнес-парки в центре города, как правило, являются объектами класса В, поскольку в большинстве своем это реконструированные производственные объекты, находящиеся в промышленных районах, что не позволяет присвоить им более высокий класс. Арендные ставки для таких объектов соответствуют среднерыночным ставкам для класса В, тогда как в бизнес-парках, расположенных на окраинах города, ставки на
аналогичного качества существенно ниже.
Появление бизнес-парков в районах, удаленных от центра, влечет за собой формирование новых деловых зон (район Химкинского водохранилища, зона, прилегающая к станции метро «Дубровка», и др.) и способствует децентрализации
рынка.
Большие надежды По мнению участников рынка недвижимости, сегмент бизнес-парков в ближайшие годы будет расти вместе с офисным рынком в целом. При этом, возможно, опережающими темпами: перспективы у него, как показывает
опыт, хорошие.
Директор отдела консультационных компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko Том Вайзман-Кларк рассказывает о том, как осуществлялся
одного из первых бизнес-парков «Крылатские холмы»: «Когда этот бизнес-парк проектировался, на рынке высказывались сомнения относительно успешности
. Говорили, что это непонятная идея — бизнес-парки в Москве до того времени не возводили. К тому же нам приходилось бороться с устоявшимся мнением, что
класса А не имеют права на существование вне центра столицы. Мы доказали, что и далеко от Садового кольца реально возвести такой
».
В 2005 году средняя стоимость площадей в «Крылатских холмах» достигала $500 за 1 кв. м в год. На сегодняшний
свободных там нет. По словам девелоперов, за прошедшее время средняя ставка выросла и составляет более $700 за 1 кв. м в год.
Что касается подбора арендаторов, то Т. Вайзман-Кларк замечает, что в данный момент бизнес-парк «Крылатские холмы» занимают почти исключительно западные компании. Их не пришлось убеждать, что центральное расположение не является главным критерием выбора: в других странах они привыкли арендовать на окраинах города большие площади за разумную цену. Российский арендатор в «Крылатских холмах» только один — он занимает 600 кв. м, а это лишь 1% площади бизнес-парка.
|
