вторых очередей не оказалось, и застройщик разместил вторую и третью очереди уже на Киевском шоссе, но бренд оставил тот же, грамотно использовав его для того, чтобы продолжить
“, — рассказывает Дмитрий Краснов.
“Если земли находятся не поблизости, а на расстоянии друг от друга, то нужно просчитывать, насколько далеко они друг от друга, каковы ландшафт, окружение и проч. и насколько все это значимо для ценообразования каждого из
”, — считает Кирилловский.
“Компания “Альтер- ”, к примеру, свои
, расположенные на Калужском шоссе на некотором расстоянии друг от друга и находящиеся в разных ценовых сегментах, назвала “Ново-Спасское” и “Ново-Троицкое”. “Теперь их принадлежность к одной семье очевидна”, — говорит он.
В “Величъ” по новорижскому направлению “вторая очередь” не была запланирована с самого начала — собственно, поселок просто расширили, включив в общий план застройки дополнительные территории, которые удалось приобрести рядом. Сейчас девелопер “Велича” запускает новый
в районе Николиной Горы (в 5 км от поселка), и по словам Кирилловского, предложение поступит в продажу с весны следующего года.
будет иметь собственное название и автономное управление, но преемственность для потенциальных покупателей очевидна — проект будет позиционироваться как поселок “от создателей “Велича”, рассказывает Кирилловский.
Евгений Шевченко в качестве примера, когда маркетинговая
изначально предполагала разбивать на части (очереди), называет “Стольное”, “Никольскую слободу”. Изначально разработанная общая концепция, например, объединяет все части проекта “Истра Кантри Клаб” УК “Северо-Запад”. “Продолжения редко бывают непохожи, как правило, это точные копии предыдущего проекта”, — говорит Шевченко.
Воробьев замечает, однако, что далеко не всегда объекты
поселка-продолжения копируют объекты “первой серии”. Дома могут отличаться по площади, классу, архитектурным решениям, внутренним планировкам, различия могут быть обусловлены ландшафтом. Иногда, например, в “основном” поселке строятся
, а в “продолжении” — коттеджи и таун-хаусы (“Юлия”, “Юлия-2”).
Или, например, в основном поселке могут продаваться готовые
, а во втором — участки с подрядом. “Например, вторая очередь проекта "Лесной ручей" продавались без обязательного подряда в отличие от
предшественника”, — рассказывает Наталья Новикова, генеральный директор Renaissanse Realty. Мария Литинецкая приводит обратный пример — поселок “Вау!Тутинки”, где часть участков планировалось продавать без подряда на
, но в итоге их застроили типовыми
из первой очереди. Так оказалось выгоднее для инвестора.
“Как правило, продолжения похожи, — говорит Яхонтов. — Но нужно учитывать время реализации проекта. Если первая очередь строилась пять лет, то придется вносить коррективы в проект, поскольку изменились потребительские предпочтения. Отдельные изменения могут вноситься с учетом опыта продаж первой очереди”. Например, “Миэль” решил изменить архитектурный стиль
“Барвиха Club”, сделав его более классическим, и на это повлияло изучение предпочтений покупателей поселка “Барвиха-2”.
“В каждом случае это индивидуальное решение девелоперов, зависящее от многих факторов: возможности расширения территории коттеджного
, уровня и специфики покупательского спроса на данный формат жилья и каждого дома в отдельности”, — говорит Тарас Нечипоренко, генеральный директор компании Farm House.
В случае с “Деревней Озерна” (проект компании Farm House), по словам Нечипоренко, судьбу второй очереди предопределили возможность дополнительно выкупить землю и спрос на “дальние дачи”. Концепция застройки второй очереди будет аналогична первой.
Как правило, вторая очередь концептуально повторяет первую, но с учетом ошибок как в методах продаж (схема реализации,
кампания), так и в выборе подрядчика. По мнению Литинецкой, позиционирование второй очереди как независимого объекта нелогично, если первый проект построен и удачно продан. “Если проект успешен во всем, то с точки зрения маркетинга и продаж его проще делать похожим и реализовывать параллельно с первой очередью или по окончании ее продаж”, — соглашается Тарас Нечипоренко.
“Другое дело, если первый проект неудачен, тогда инвестору все приходится начинать сначала. Однако если примеры неудачных коттеджных
на рынке известны, то примеры, когда горе-инвестор решил вторично наступить на одни и те же грабли, — нет”, — резюмирует Литинецкая.
|
