По данным ГК “Экоофис” себестоимость бизнес-парка “Дербеневский”, включающая цену покупки, затраты на реконструкцию, процент по
и накладные расходы, составила $600 за 1 кв. м. Срок окупаемости объекта — два года. “На первую очередь реновации бизнес-центра класса В "Красная Роза" было потрачено менее $10 млн, — рассказывает Наталия Прокопьева, директор по связям с общественностью компании Realty Тrade. — Планируемый срок окупаемости именно по этому объекту был три года, однако, учитывая оригинальность самого
и интерес к нему со стороны арендаторов, этот срок удалось значительно сократить”.
В ряде случаев компании приобретают индустриальную и переоборудуют ее под бизнес-парки не только для развития своего , но и на продажу. Несколько лет назад “Русский дом
” реконструировал, а потом продал один такой объект на Сущевской улице. “Покупатель сдавал его в
и окупил затраты примерно за три года”, — говорит Наталья Жаренова. По мнению эксперта, до 2003 г. срок окупаемости при подобных сделках был примерно два года. В последние годы
арендных ставок на объектах замедлился, прибыль составляет примерно 30% годовых, таким образом,
окупается за три года.
Make-up для фабрики Для того чтобы производственные корпуса можно было использовать под , необходимо провести определенный, подчас весьма значительный, объем
. Самый сложный случай — когда девелопер хочет произвести реконструкцию с увеличением площадей. “Это нелегко согласовать, — отмечает Наталья Жаренова. — Как правило, здания остаются в прежнем объеме, а изменения касаются только улучшения фасада и
.
“Суть наших работ заключается в том, чтобы провести
помещений, обновить инженерию, — говорит Глеб Ялымов. — Мы не ломаем стены, не надстраиваем этажи, не меняем положение
и стен. Это позволяет нам избежать последующих трудностей с
проведенного объема работ в государственных органах, переоформления в БТИ”.
По словам Петра Кошкина, заместителя директора по развитию ИК “Визави”, промышленные здания достаточно легко трансформируются в
, так как планировочный принцип один и тот же: большое пространство бывшего цеха превращается в большое пространство современного
. Та же сетка колонн, значительная площадь
. Есть проблемы с лестницами — их приходится расширять, строить дополнительные. Кроме того, необходимо менять грузовые подъемники на современные лифты. “В бывших производственных корпусах, как правило, довольно значительная высота этажей, но, к сожалению, не всегда достаточная, чтобы удовлетворить естественное желание инвестора удвоить площади за счет организации дополнительных перекрытий”, — говорит он.
Михаил Гец отметил, что, если в компании девелопера есть собственный дизайнерский отдел, он и разрабатывает всю концепцию
будущего объекта. Если нет, то приглашаются частные дизайнеры или сотрудники различных архитектурно-дизайнерских групп, которые на основании проведенных маркетинговых исследований разрабатывают имидж будущего объекта. Общую концепцию всего проекта “Красная Роза” разработало известное бюро “Сергей Киселев и партнеры”.
“В штате инвестиционной компании "Визави" нет собственных архитекторов, — говорит Сергей Клименко. — В зависимости от сложности и статуса задач мы привлекаем различные проектные
— от государственных проектных институтов до маленьких частных бюро. Например, архитектурно-градостроительная концепция развития офис-парка "Красносельский" была разработана проектно-исследовательским центром МАрхИ”.
Архитектура будущего бизнес-парка является важным моментом проекта. Если промышленные постройки могли себе позволить быть не слишком привлекательными с виду, то для бизнес-центров внешний вид важен — он работает на имидж арендаторов. В
обязательно закладываются фасадные . Здания красят, обрабатывают специальным чистящим раствором или обшивают
. К примеру, в
-парке “Шереметьевский” (ул. Полковая, 3) отдельные корпуса покрасили. В бизнес-парке “Дербеневский” здания похорошели после обшивки их сайдингом. В бизнес-парке в 4-м Рощинском проезде, вл. 20, их отштукатурили и покрасили.
По словам Ольги Анфиногеновой, дизайнера архитектурно-дизайнерского
компании “АЛМ-Девелопмент”, при разработке
бизнес-парков архитекторы стараются сохранить общие черты реконструируемых зданий. В них остаются несущие стены и колонны, а внутренние
ломаются и проектируются специально под офисы. Но уже в
фасадов делается акцент на карнизах, козырьках, колоннах, которые окрашиваются другим цветом, чем основное здание. Для фасадных работ используются три основных цвета — желтый, бежевый и розовый. “Задача архитекторов сводится к тому, чтобы
-парки от "АЛМ-Девелопмент" были выполнены в едином архитектурном стиле и были узнаваемыми”, — отмечает она.
|
